Что нужно знать про перепланировку помещения

Осуществляя долгожданный ремонт квартиры, помните, что если вы проводите перепланировку квартиры, то обязательно нужно получить согласование надзорного ведомства. В качестве контролирующей организации является ваш местный департамент недвижимости.

Никогда не начинайте ремонт до тех пор, пока не получите согласования. Отсутствие разрешительного документа может быть препятствием для дальнейших действий с имущественным правом. В случае выявление такого факта, по решению суда вы обязаны вернуть несущие конструкции стен в исходное состояние.

Нужен ли кадастровый инженер при перепланировке недвижимости

Если местный департамент недвижимости выдает согласование по перепланировке жилья, то специалист Росреестра должен зафиксировать все изменения, и кадастровые услуги являются частью проводимых работ.

В этом случае после получения согласования по перепланировке, вы приглашаете кадастрового инженера, который составляет акт фактического состояния недвижимости до ремонта.

То есть специалист подтверждает, что помещение совпадает по параметрам с теми данными, которые были в первоначальном техническом плане.

По окончании работ вы снова приглашаете специалиста из департамента по недвижимости, который проверяет соответствие прошедшего ремонта по разрешительной документации.

Если нет отклонений, то кадастровый инженер разрабатывает новый технический план недвижимости. После этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить новый технический план и согласование на перепланировку, на основании чего вносится новая запись в базу Росреестра.

Какие категории помещения подлежат изменению в Росреестре

Как правило, новый технический план предусматривается для помещения, где переносятся несущие стены. В ряде случаев не требуется наличие согласования.

Но если вы все-таки изменили конструктивные элементы помещения (например, снесли обычную деревянную перегородку), такое решение не является нарушением, однако при продаже недвижимости могут возникнуть проблемы, так как в техническом плане изначально этот технический элемент указан.

Рекомендуется в любом случае получить консультацию у кадастрового инженера, который разъяснит, будут ли у вас проблемы при оформлении продажи и передачи в наследства помещения, где вы провели перепланировку стен, в том числе несущих и неосновных стеновых конструкций.

Безусловно, самостоятельная перепланировка без участия специалиста может грозить не только штрафом от государства, но и обрушением конструкций, поэтому главное условие перепланировки – это присутствие архитектора или инженера, который сможет сделать все необходимые расчеты.

Итак, вам предстоит перепланировка квартиры – как узаконить такую процедуру? Рассмотрим процесс оформления изменений планировки, произведенных или планируемых в будущем.

Как узаконить перепланировку в квартире: условия

Прежде чем отправляться по инстанциям, необходимо понять, какие изменения ни в коем случае не могут быть произведены. Рассмотрим условия, при которых планировку могут признать незаконной:

• Запрещается сносить или производить другие работы с несущими стенами.
• Нельзя расширять кухонную площадь или изменять размеры санузла, используя для этого жилое пространство больше, чем на 25% от его площади. Однако, расширять эти комнаты можно с помощью квадратных метров коридора.
• Если вы установили в кухне плиту на газу, то вам не разрешат возвести арку между ней и залом. Но при этом можно установить проем с раздвижными дверями.
• Нельзя трогать общие коммуникации (батареи, трубы, стояки и т. п.). Однако, вы можете присоединить к стояку дополнительные трубы, если это необходимо.
• Запрещается изменять местоположение санузла.
• Не разрешается устанавливать теплые полы и радиаторы, питающиеся от общедомовой системы отопления, на лоджии/балконе.
• Запрещено расширять балкон за счет квадратуры квартиры (но можно сделать арочную конструкцию шириной не более 1 м).

Также нельзя изменять размер кухни за счет квадратных метров санузла (кроме верхних этажей и одноэтажных домов). Если вы хотите увеличить кухню, лучше «урезать» от коридора.

Как узаконить уже сделанную планировку

Не лишним будет уточнить, что любая самовольная планировка без разрешения ответственных органов – это нарушение закона. Часто так бывает, что владелец квартиры решает что-то изменить в планировке, думая, что об этом все равно никто не узнает.

Однако, потом возникает необходимость продать квартиру, и покупатель требует предоставить документы о законности перепланировки. В таком случае хозяин квартиры должен узаконить перепланировку самостоятельно, обратившись для этого в суд.

Не факт, что у него это получится, но попробовать можно. В худшем случае будет назначен штраф до 30 тысяч рублей и вынесено решение о необходимости вернуть изначальную перепланировку.

Процедура узаконивания сделанной без разрешения планировки включает несколько последовательных шагов.

Что входит в пакет документов

Первым делом нужно оформить необходимые документы, чтобы узаконить перепланировку:

• Первоначальный техпаспорт квартиры;
• Свидетельство собственника;
• Договор основания;
• Заявление на получение обновленного техпаспорта;
• Заявка на выезд техника.

Все бумаги вы предоставите в БТИ, чтобы начать процесс оформления сделанных вами изменений.

Какие пройти инстанции надо пройти

По вашей заявке из БТИ направят специалиста для оценки обстановки и выявления всех несоответствий со старым техпаспортом.

Получив техпаспорт с учетом всех сделанных изменений, вы можете заказать технический проект в проектной фирме, у которой есть на это необходимая лицензия.

Следующая обязательная инстанция – это СЭС. Необходимо сходить туда и написать заявку на выезд сотрудника. Специалист приедет и подтвердит, что ваша жилплощадь не нарушает никаких норм. Через некоторое время будет готово заключение, которое вам останется просто забрать из СЭС.

Теперь у вас на руках есть свидетельство от БТИ, техпроект и справка СЭС. С полученным пакетом бумаг надо прийти в архитектурный отдел администрации и сообщить о произведенной перепланировке.

Следующий шаг – визит в райсуд. Там вас попросят заполнить специальный бланк заявления, приложив к нему собранный пакет документов и свидетельство собственника жилья.

Если суд одобрит произведенные изменения, вы сможете получить кадастровый паспорт в кадастровой палате вашего района.

Процесс оформления будущей перепланировки

Теперь поговорим о более простом варианте узаконивания планировки. В этом случае вам не придется обращаться в суд и ждать его решения.

Сбор документов

Как обычно, начать стоит со сбора пакета требуемых бумаг:

• Полученный предварительно в БТИ новый техпаспорт на жилплощадь. Получить его можно по заявлению, на его основании на место приедет специалист, а затем вам нужно будет получить готовый документ в БТИ.
• Свидетельство и договор основания, подтверждающие тот факт, что вы являетесь собственником жилья.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение ЖЭУ или ТСЖ на произведение перепланировки, подписанное всеми жителями квартиры.
• Копия счета, выданного бухгалтерией паспортного стола.

С паспортом и всеми этими документам следует посетить архитектурное отделение администрации района.

Параллельно нужно начать разрабатывать эскиз или проект перепланировки.

Проект и эскиз: в чем разница

Эскиз может быть начерчен самостоятельно. Красным цветом рисуют те стены и элементы, которые будут снесены, а зеленым – планируемые изменения.

Проект требуется создать, если предвидятся более серьезные изменения, чем снос и возведение перегородок. Например, это могут быть:

• установка или удаление лестницы,
• изменение функционального назначения помещений (например, из спальни сделали гостиную),
• кардинальная смена пола,
• замена кухонной плиты,
• установка тяжелых перегородок,
• монтаж новых коммуникаций.

Проект разрабатывается СЭС, МЧС и архитектурным отделом города.

Последние шаги по узакониванию

По получении эскиза/проекта будущих изменений необходимо сделать две его копии, приложить к остальным бумагам и отправиться снова в архитектурный отдел администрации. На месте вам предложат заполнить два одинаковых бланка, к которым прикладывается ваш пакет документов.

В некоторых случаях сотрудники отдела могут попросить предоставить разрешение соседей с их подписями.

Также вам нужно получить разрешение жилищной инспекции на произведение работ по перепланировке. Если она даст добро, нужно успеть сделать все запланированные изменения в срок длиной 4 месяца.

После завершения работ необходимо получить их утверждение жилинспекцией. Для этого вы оставите заявку на выезд специалиста, который проверить соответствие результата плану и выдаст акт о выполненных работах.

Следующий шаг – поход в БТИ с целью получения нового техпаспорта с учетом сделанных изменений. Вам нужно взять с собой эскиз/проект, разрешение жилкомиссии и акт сделанных работ.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Если вы думаете, что узаконить перепланировку комнаты или квартиры можно бесплатно, вы ошибаетесь. Вам придется потратиться в любом случае. Вот список возможных и обязательных трат:

• Оплата услуг специальной организации (если у вас нет времени ходить по инстанциям самостоятельно);
• Оформление нового техпаспорта (900 руб.);
• Оформление нового кадастрового паспорта (около 500 руб.);
• Оплата судебных расходов (при оформлении самовольной перепланировки);
• Разработка проекта (около 5 тысяч руб.);
• Стоимость ремонтных работ.

Кроме того, в случае желания оформить уже сделанную планировку вы должны понимать, что есть большая вероятность того, что вас заставят платить штраф и возвращать все в первоначальное состояние, а это серьезные расходы.